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北京章哥，房地产从业20年，绽开业内门谈，我不作念所谓的“民众”，只用二十年实战警告帮各人答疑解惑。
一
Q:
您是否能剖判咱们这些在北京穷苦奉献的外地东谈主？！十二年苦读考到北京，毕业后996的拚命使命，为北京东谈主征税。但就因为莫得北京户口而不可让孩子干预勤学校，不可和北京土产货孩子站在公谈的起跑线上。
是咱们的身手弱吗？照旧因为咱们莫得配景和东谈主脉？北京的房价望尘莫及，这不是咱们底层打工者能奢求的，咱们认了，谁让咱们挣的少呢。但是果然连选定学校的权益都莫得，那咱们为这城市默然付出的酷好在那处？！
咱们用汗水滋养了北京这座城市，用辛劳做事着北京东谈主，用征税撑执着城市的启动，但即是因为咱们没房没户，让孩子都得不到致密的陶冶，公谈吗？但愿您能刚正的为咱们发声，让各人来评判刚正与否！让总共在北京得不到公谈契机的家长们来评价这户籍轨制的不公！
A：
1、这我能说什么呢？能剖判神志，但也只但是发出来让各人评价吧。
2、不外多说一句，征税是义务，北京东谈主也征税的。税登科于各人谱拨，只不外某些资源不及的配套在使用时是需要门槛的，毕竟任何稀缺物品都要有个分派机制。再不好的法则也比莫得法则强，不然平日东谈主就集结触的契机都莫得了，以至都不知谈该吐槽什么。
3、另外奉献这词不是太符合，东谈主类的使命与酬报大多都是相对公谈。拿些许钱就干些许活儿才是常态，给少了没东谈骨干，给多了咱没事儿偷着乐。但如果是但愿获得特殊护理就属于索求了，不好聊奉献。
4、北京孩子也不可歪邪择校，相通有认为不公谈的。但照旧这话，资源不够的情况下就只但是制定分派法则，再差的法则也比莫得强，再分手理的交规也比歪邪乱开强。
打个比喻吧，环球影城不管北京外地东谈主都得买票，何况还得列队，不然就得多费钱买VIP。随机北京东谈主因为住的近而列队在前边，外地东谈主来晚了就只但是等候技术长。这很难说是否公谈，但如果说不想买VIP，以至是不想列队的提前入场，那就有加塞儿的嫌疑了，对其他东谈主都是不公谈的。
5、再一丝，做事都是相互的，每个东谈主都有多重身份。我去饭铺儿的时候他们做事我，而我如果上班的话也要做事买房主谈主，总共东谈主都是既挣钱也挥霍的。毕竟在配合型的社会里，莫得片面的付出，您做事着北京东谈主，好多北京东谈主也在为您做事，各人都相互担戴。
6、其他的我不好说什么，只可说陶冶这事儿既靠学校也靠家庭，还要看天分呢。从常理来讲家庭父母对孩子的影响更大，本分传授的仅仅学问，但改动不了孩子的身手，更影响不了家风传统。
小学不干预名校也未必影响中学和大学，您不是就从外地考到的北京嘛？显露学习身手强，家庭氛围好，应该能传授给孩子一些警告。是以共同尽力吧，祝孩子学习收成优秀。
仅供参考。
二
Q:
我40岁，离婚，分割独一共临幸产后（前段技术房价踩踏时卖的，比较前年房价亏空了60万）。现时手里入款加父母资助能凑个200万傍边，有个6岁犬子随她姆妈，在大兴平日小学上一年级。祈望手里凑的钱能保值增值，来日孩子成年后给她留一丝钞票，四个决策请您辅导一下。
1、大兴瀛海的永旭嘉园值得买吗？现时89平两居室最低廉的240万傍边，房龄9年，据中介说是五环外能买到比较新的、性价比最高的小区了。
2、新址的话，中介推选了庞各庄和悦春风280万86平米的工抵房3居室现房、榆垡镇和悦璞云240万的工抵房3居室，值得买吗？不自住，出租，这两个新盘来日有莫得高潮空间？
3、 三环隔邻比如潘家园一带买老破小，图个地舆位置好，交通便利，总价限定在200万出面，二十年后也不知谈还值不值这个价？
4、干脆不买房，攒钱，孩子大了以后给一笔钱。迷濛，看不远，求趋奉，多谢您！
A：
1、屋子是用来住的，既然是现时名下无房，那就应该先买自住的吧？先把生计踏实下来然后再说投资，最佳不径直就辩论屋子的纯投资。
因为一是楼市的黄金年代早就畴昔了，之后北京屋子能作念到反抗通胀就可以laosege，很难再有大涨行情。二是任何阛阓的投资都有门槛，卓绝门槛了才投资性强，够不上的话则是挥霍为主。典型的如翡翠手镯，奈何也得些许万一个，几千块钱的也即是遮拦品费力。
以屋子来说，一般得卓绝北京中位数（5/600万）的才算投资房，针对的客户群体以改善为主，对价钱不是太敏锐，也就相对容易抬价。而低于这个总价的基本都是刚需盘，收益不过期大盘就挺好了。这就跟作念生意似的，高投资高请问，本儿小的则多量利薄。
2、永旭嘉园是两限房，也即是保险房性质，本人即是自住为主的，上风是经济实惠，但投资性不太强，少量有东谈主怡悦为这种小区出高价。
中介说的都有酷好酷好，不外房龄是屋子投资的焦炙要素，但不是决定性的，物业对品性的可贵才更焦炙。这就跟东谈主似的，年事很焦炙，但健康和好意思颜更焦炙。保险房小区的可贵大多平日吧，能保执品性的不是太多。
性价比高也正常，因为这种小区时常增值略慢，对比房钱就显出性价比高了。投资角度是这种小区有增值的隐形天花板，不可卓绝土产货段的平均值，不然就乌有惠了。
3、这俩新址我不熟，没去过不敢瞎扯。不外郊区新址多量都是自住为主的，尤其是欠亨地铁的板块。房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。而地段儿主要指的即是土产货性的配套，其中地铁相等焦炙，是郊区盘的必须，有了不加分，莫得的话大多量都减分。
是以这就看价钱吧，如果能作念到倒挂就算符合（别有硬伤，毕竟能抵债的多量都是不好卖的）。就算没硬伤，这种房也最佳是自住为主，纯投资的话酷好不大。主如果地铁原因，近几年经济环境下北京也缺钱，田主家都没余粮了，连筹商好的地铁显现都在缩减站点，这没筹商的指不定要等些许年呢。
另外是郊区的房钱一般都比市区略低，至少是占不到低廉，毕竟谁大老远的过来租房都是图实惠，很难要高价。是以照旧多辩论自住吧，其他方面的祈望值别太高。
4、潘家园的老破小，20年后我不知谈，但现时是值这个价的，一分钱一分货。这种房亦然典型的自住为主，上风是离中枢区近，各式配套皆。从投资角度说是受到“南三北五”的影响，价钱走势这样多年一直偏弱，不然也不会现时的价钱。
是以这种房买来自住挺好的，亦然性价比高。但投资角度亦然别有太高祈望，以后的走势能作念到不再过期就算赢，看南部的产业发展吧。
5、攒钱的事儿那就看我方了，这外东谈主不敢提议。
6、简便即是这种情况，我提议是多辩论自住，先踏实下来再说投资，毕竟屋子是用来住的。另外提议在看房时别跟中介说太高的要求，不然他们有可能会径直贴标签为“不是终点懂行”，有可能愈加的忽悠。
仅供参考。
三
Q:
您奈何看待屋子的折旧率，这东谈主说的有酷好酷好吗？
A：
1、折旧率是有酷好酷好的，但这东谈主说的没什么酷好酷好。
2、生意地产的折旧率是按照20年折的，时常按每年5%。但这属于司帐财务上的，实践中没东谈主拿这当回事儿。另外公租房是有折旧率的，法度我记不清了，一般是前几年不折旧，三四年之后每几年折个10%平均下来每年3%傍边，不卓绝4%。
其他的普宅奈何说呢，北京早期是按照前三年15%，之后每年2%这算。这一般都是在卖房阶段，比如几套房终末卖不出去，那三年畴昔了就打85折，再过一年打83折。但这不算法度，都是简略估算着来。
3、二手住宅的折旧就更没法度了，因为这都是房地合一的，屋子可以折旧，地盘奈何算啊？表面上是屋子详情永远着落，但地盘却简略率高潮。但是地盘又不可单独卖，是以也就稀里蒙眬的一谈算了。到现时为止莫得法度吧，我如故用的亦然按照新址的折旧，纯二手的就按每年2%。但这没什么酷好，毕竟屋子蓝本就不值钱，值钱的即是这地盘，是这地段儿。
4、这东谈主说的25年房龄不可典质详情不对，料到是外地小城市的，北京则是40年的都行，另外也按照房产性质和莳植法度看年限，都不太一样。
比如说生意地产最多贷款十年，这总不可说十年以上就过期了吧？其实是因为生意地产的风险大，是以才设定的年限低。
老房未必是风险大，而是因为房龄老了不好卖。而银行是要辩论流动性好的，天然不肯意典质房龄太老的屋子了。是以老房天然有安全性的辩论，但更多的其实是流动性。
5、总之这东谈主说的没什么酷好，成心弄出个不雅点来唬东谈主的，别当回事儿吧。四合院都百年以上了，能不可买啊？银行寝室区的屋子净是几十年房龄的，他们我方东谈主怕不怕不可典质变现啊？
仅供参考。
四
Q:
北京惟有800万套房真正吗？这个数字是奈何来的？我合计严重少算了。因为我在燕郊就有40万套房，而燕郊才有多大，不可能20个燕郊就顶上北京了吧？我合计就算以你们数字北京东谈主口2200来算，至少有1500万套房才差未几，也即是两个800万。
A：
1、800万这数字是几个渠谈相互印证的。一是北京的智能电表数，二是各个中介的统计，三是按照住建部门的数据计较，第四即是用上海的数字作念参考，最终得出这数字。但到底有些许房并莫得官方数据，是以即是个简略皆吧。
2、是否真正，我认为真正，就看你信不信了。
3、用燕郊的数字来对照北京，这不太符合吧？不是一个体量，更不是一个级别，经济和产业也差距较大，没什么可比性。真要较劲的话还可以用鹤岗呢，但这就没什么酷好了。
燕郊有些许屋子我不知谈，说是40万套的话也有可能。因为前几年燕郊有个新闻，说是屋子够100万东谈主以上居住的。那如果以2.5东谈主一套房的话，40万套差未几。但现时燕郊传闻也就50多不到60万东谈主，每套房不到1.5东谈主。那这奈何说呢？可以说屋子有些多余，也可以说燕郊的居住条款优厚，挺好的。
4、北京有1500套房，算个账吧。北京官方的东谈主均居住面积是30多平米，2200万东谈主即是7亿平出面儿。如果800万套房是每套房8/90平米，还说得畴昔吧。但如果是1500万套，那每套房即是40多平米了，是不是小点儿？这照旧莳植面积，使用面积才30多，北京的屋子都是鸽子窝吗？
5、总之这看我方的判断吧，我认为是800万套基本合理，不管哪方面数据都能显露注解通。1500万我是显露注解欠亨的，比如北京有900多不到1000万个家庭，户均1.5套吗？是不是太肥饶了。
归正我看到的数字是北京惟有550万户业主，他们领有着800万套房，也即是说至少有300多万的无房户，是以房价才高。而如真的有1500万套房，那北京房价早就跟燕郊差未几了。
仅供参考。
五
Q:
买卖房屋是大事儿，终点想获得您的专科趋奉。2021年为了孩子上学，我买了慧忠里的一个面积57平米的2楼，真实买在了最高点，那时买价688万（包含税费、中介用度）。本年两个孩子都上了朝外，极度于诈欺罢了学籍，现时挺想惩办，因为占用学籍，现时阛阓上，屋子的卖价梗概是470万。
如果屋子留在手里，最初住的并不远大，居住条款不好；又挂念建立率下降、弱化学区主见，慧忠里的房价执续下降。为了大哥高中读朝外，他现时初三，直升本校概率很大，想置换到北苑、立水桥这边，挺可爱顶秀青溪这个小区，从钞票保值的方面讲，慧忠里和顶秀青溪哪个屋子保值更好呢？
A：
1、这问的有点儿绕，我有点儿没太看懂似的，但无所谓，只说终末的吧。短期看详情是慧忠里的保值好呗，毕竟入学岑岭还没畴昔呢，就算溢价率裁减也得来岁之后。但这也得看计策，如果北京放宽落户和高考什么的，那对学区房的溢价部分就都是利好。
自慰就算莫得特殊计策也未必是执续下降，这可以参考韩国和台湾省的学区房，早就都过了入学岑岭了，建立率一直减少，但学区房都莫得径直着落，仅仅相对大盘涨的慢点儿。因为屋子是用来住的，入了学的家庭不会同期抛售，而是会跟着孩子毕业逐年搬走的，溢价率也即是逐年下降。再者以朝外的收成，只须仍然是单校，那就受影响不会太大。
2、历久看的话这俩都未必多强。朝外毕竟是有学区溢价的，就算有计策也不会再增多溢价比例，那就简略率照旧略弱于大盘走势呗。顶秀青溪则是挺好的自住型小区，投资角度一直不太强，不然也不会现时的价钱。
这跟驾御的比一下就知谈了，未来第一城是接续了国好意思的策略，刚需盘为主，价钱比同期期的顶秀青溪低廉多了，但现时俩小区的均价差未几，奈何显露注解啊？还有北边过铁谈的北京北，同期期价钱跟未来的差未几，现时也不低。这俩算没过期大盘的，那即是顶秀青溪略弊端儿了呗。
小区挺好，但在这地段儿算错配，极度于早点摊儿上卖披萨，很难卖出高价，因为迥殊来买的东谈主少。以后也不太好逆转，毕竟房龄不短了，是以多辩论自住吧，如实挺好的小区，居住的性价比挺高，选定杂音小的就行。
3、简便就这情况，屋子是用来住的，多辩论居住吧，我合计应该换到顶秀青溪，何苦憋闷我方呢？另外朝外高中部驾御的小区保值就都挺好，到现时为止是北京独逐一个全板块跑赢大盘的（除了别墅和公寓）。即是价钱都不低了，望望是否有符合的吧。
仅供参考。
关心“章哥说买房”各人号laosege，有房产相干问题可以向我发问。